Wenn Eigentümer nach Modernisierungen die Wohnungsmieten auf die lokale Vergleichsmiete anheben, ist es nicht ausgeschlossen, dass weitere Mieterhöhungen folgen. Die erste Erhöhung der Miete, muss jedoch bei der Mieterhöhung infolge der Modernisierung berücksichtigt werden.

Hintergrund zum Fall

Eine Mieterin aus Berlin forderte die Vermieterin auf, die gezahlte Miete zurückzuzahlen. 2010 nahm der Vermieter nach vorheriger Ankündigung verschiedene bauliche Veränderungen an der Wohnung vor. Dabei wurde auch die Toilette in der Wohnung in ein Badezimmer umgewandelt.

Nachdem die Arbeiten abgeschlossen waren, forderte die Vermieterin die Mieterin auf, sich bereit zu erklären, dass die monatliche Miete gemäß Artikel 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs um 37 Euro auf 224 Euro erhöht wird. Dabei wurde die Miete an die örtliche Vergleichsmiete angepasst. Um den Antrag auf Erhöhung der Miete zu rechtfertigen, nannte der Vermieter sechs Wohnungen mit ähnlicher Badezimmerausstattung zum Vergleich. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung zu, so dass ab dem 1. Januar 2011 die neue Miete zu zahlen sei.

Später im August 2011 setzte die Vermieterin außerdem eine Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierung fest. Ab dem 01.05.2012 sollte die Miete gemäß §559 BGB um 116 Euro pro Monat angehoben werden. Als Reaktion auf die Einwände der Mieterin reduzierte der Vermieter den Betrag anfangs um 79 €.

Die zweite Mieterhöhung wurde von der Mieterin nur unter Vorbehalt gezahlt, weshalb diese nun die zwischen Mai 2012 und Juli 2014 Zahlungen der extra 79 EUR zurückfordert. Die Mieterin ist der Ansicht, dass nach einer Erhöhung der Miete auf die lokale Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB, die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung gemäß § 559 BGB nicht akzeptabel ist.

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BGH-Urteil: Kein Sperrwirkung durch erste Mieterhöhung

Das Urteil des BGH war klar und eindeutig, es gibt der Vermieterin recht. Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Jahresmiete gemäß § BGB 559 Abs. 1 um einen bestimmten Prozentsatz der Wohnungskosten (erhöhte Modernisierungsmiete) erhöhen. Seit 2019 können 8% der Kosten der Jahresmiete auf den Mieter umlegbar. Die Vermieterin hat diese Option auch angewendet.

Die Vermieterin konnte also die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen, da sie zuvor die Miete auf der Grundlage der lokalen Vergleichsmiete für moderne Wohnräume gemäß den §558 BGB erhöht hat. Die erste Mieterhöhung aufgrund lokaler Vergleiche führten lediglich dazu, dass Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung angepasst werden musste. Wenn so eine „doppelte Mieterhöhung“ durchgeführt wird, dürfen die beiden Mieten nicht den Beitrag überschreiten, den der Vermieter alleine durch die Modernisierung verlangen kann.

Damit widerspricht der BGH also der allgemeinen Überzeugung, dass der Vermieter, wenn er zuvor die lokale Vergleichsmiete zur Erhöhung der Miete für den modernen Wohnraum angewendet hat, nicht noch eine Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungen durchführen kann.

Mieter können doppelte Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung vermeiden, da je nach Modernisierungsstatus der Wohnung der nach §559 BGB zulässige Modernisierungszuschlag, um der bereits nach §558 BGB realisierten Mieterhöhung reduziert werden muss. Gleichzeitig können Vermieter, wenn die aufgrund der Modernisierung erhöhte Miete niedriger ist als die lokale Vergleichsmiete des entsprechenden modernen Wohnraums, zunächst eine Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierung und dann eine Erhöhung der Miete aufgrund der lokal vergleichbaren Miete beantragen.

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