Immobilienblasen entstehen dann, wenn die Wohnimmobilienpreise schneller als and Mieten oder Einkommen steigen und deshalb mehr Kredit zum Kauf von Immobilien aufgenommen und zeitgleich wird mehr gebaut als die Nachfrage decken kann. Das Forschungsinstitut Empirica, zeigt mit dem aktuellen Blasenindex für das 4te Quartal von 2020, wo wir aktuell stehen.

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Risiko wird immer kritischer

Nur die von der Europäischen Zentralbank (EZB) verfolgte kontinuierliche Niedrigzinspolitik kann sicherstellen, dass die Immobilienpreise in vielen Städten steigen, einerseits weil Kredite billig sind und billiges Geld den Markt überflutet hat, andererseits weil auch professionelle Investoren derzeit groß in Sachanlagen investieren. Die Nachfrage ist dadurch vielerorts ausgeschöpft. Die Miete kann nicht mit dem Preis der Immobilie kaum mithalten.

Die Kaufpreise sind in den letzten elf Jahren schneller gewachsen sind als das Einkommen. Auch ist die Wachstumsrate proportional gesehen höher als die der Mieten. Darüber hinaus hat die Neubautätigkeit seit 2012 zugenommen und die Anzahl an Neubaukredite ist schneller gestiegen als das BIP. Dadurch weist der Blasenindex von Empirica seit neun Jahren ein zunehmendes Risiko auf.

Kein Einklang zwischen Miete und Kaufpreis

In immer mehr 401 Städten und Regionen misst der Blasenindex von Empirica die Überbewertung des Immobilienmarktes oder Schwankungen der Miet- und Kaufpreise. Derzeit sind es 295 Städte nicht im Einklang. Nicht in jeder Stadt ist diese Spaltung kritisch anzusehen, aber je größer die Inzidenz, desto größer die Möglichkeit eines regionalen Preisverfalls. Nach Angaben von Empirica steigt die Inzidenz derzeit vor allem in kleineren Gebieten schnell an. Ursache sind auch hier die niedrigen Zinsen, die die Preise nach oben steigen lassen und zeitgleich keine Veränderung der Mieten erreichen.

Experten glauben, dass einer der Gründe für das langsame Mietwachstum in der Coronapandemie zu finden ist. Diese hat die Suburbanisierung weiter gefördert und den Nachfragedruck auf die bevölkerungsreichen Städte verringert. Mit dem Anstieg der Neubautätigkeiten stagnierte gleichzeitig das Mietwachstum.

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Großstädte besonders betroffen

Im Index des Empirica-Instituts für das vierte Quartal von 2020 steigt in 11 der zwölf Großstädte das Blasenrisiko, einschließlich der sogenannten Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und Köln, Stuttgart sowie München liegen aufgrund rückläufiger Kaufpreise zurück). Dortmund ist ein neu auf der Liste und weist aus diesem Grund ein „recht hohes“ Blasenrisiko auf. In Köln hingegen wurde das Risiko auf „mittel“ eigeschätzt, weil hier zu wenig gebaut wird.

Der Rückgang der Mietsteigerungen trägt zum Preisverfall bei: mehr Neubau, Suburbanisierung oder steigende Arbeitslosigkeit. Wenn die Zinssätze fallen oder die Einkommen steigen, ist die Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruchs geringer.

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