Wenn Sie ein Haus bauen möchten, müssen Sie normalerweise die erwarteten Kosten von Anfang an kennen. Grundstücks- und Baukosten werden in der Regel in die Berechnung einbezogen, die Kosten für die Erschließung werden jedoch nicht immer berücksichtigt. Wenn das zuvor unbebaute Grundstück sowohl an die Wasser- als auch an die Stromversorgung sowie an ein Straßennetz oder ein anderes Netz (z. B. Internet und Telefon) angeschlossen werden soll, werden die Kosten für die Erschließung als eine Art Steuer berechnet. Diese muss an die jeweilige Gemeinde gezahlt werden. Daher gehören die Erschließungskosten zu den sogenannten Baunebenkosten.

Mit diesem Artikel wollen wir die Erschließungskosten ein weniger genauer erläutern: Wozu die Erschließung? Was beinhaltet diese? Welche Faktoren bestimmen die Kosten? Auf welcher Rechtsgrundlage werden die Erschließungskosten bestimmt? Wer muss für die Kosten aufkommen?

Weshalb gibt es Erschließungen?

Bevor man auf ein Grundstück bauen kann, muss das jeweilige Stück erschlossen werden. Schließlich müssen Strom und Wasser für das neue Gebäude bereitgestellt werden und die Grundstücke müssen über einer Straße zugänglich sein. Generell gelten folgende Bedingungen: Ohne Erschließung können keine Neubauten gebaut werden! Bei Neubauten können die Kosten für die Erschließung zu einem wichtigen Kostenfaktor werden, der nicht ignoriert werden kann.

Wenn jedoch ein altes Gebäude gekauft wird, fallen normalerweise keine oder nur geringe Entwicklungskosten an. Vorsichtig: Die Erschließungskosten sind nicht für jedes Haus direkt in Rechnung gestellt und bezahlt.

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken müssen in der Regel an die Stadt gezahlt werden, in der sich das Grundstück befindet. Es gibt viele verschiedene Rechnungshersteller während dieses Vorgangs, der Bauherr erhält allerdings nur eine einzige Mitteilung über alle Kosten. Diese Mitteilung über die Gesamtkosten der Erschließung kann Monate oder Jahre dauern. Sobald diese aber beim Bauherrn ankommt muss dieser sie sofort begleichen.

Was für Positionen fallen unter die Erschließungskosten?

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken umfassen verschiedene Positionen. Achtung: Nicht alle Positionen betreffen jedes Grundstück.

  • Kosten für die Erschließung von Strom: Jede Immobilie muss unbedingt an das Stromnetz angeschlossen werden. Die Kosten betragen normalerweise 2.000 bis 3.000 Euro. Werden sehr Leitungen verbaut, dann können mehr Kosten entstehen. Obwohl Häuser mit Photovoltaikanlagen auch unabhängig betrieben werden können, sollte in jedem Fall der Stromanschluss an das öffentliche Stromnetz ebenfalls angeordnet werden.
  • Kosten für die Erschließung von Wasser / Abwasser: Es ist unmöglich ohne Wasser zu leben, weshalb eine Wasserversorgung unbedingt erforderlich ist. Die größere Entfernung vom Hauptverbindungspunkt erhöht zwar die Kosten, diese überschreiten aber in der Regel nie 2.000-5.000 Euro. Wenn eine Immobilie sehr abgelegen ist, sollten diese vielleicht nicht an das Abwassernetz angeschlossen werden. Hier macht ein extra Wassertank vielleicht mehr sinn. Dort wird Abwasser gesammelt und muss regelmäßig abgepumpt. Achtung: Die zusätzlichen Kosten für diesen Betrieb sollten vorher berechnet werden.
  • Kosten für die Erschließung von Gas: Gasanschlüsse sind nicht immer unbedingt erforderlich. Manchmal gibt es überhaupt kein Gasleitungsnetz oder das Haus soll nicht an das Gasleitungsnetz angeschlossen werden, da es zum Heizen oder Kochen andere Alternativen gibt. Die Kosten dafür belaufen sich auf rund 2.000 Euro.
  • Die Erschließungskosten für Telekommunikation: Internet und Telefon sind mittlerweile zu einem unverzichtbaren Bestandteil unseres Lebens geworden. Es gibt jetzt viele Optionen für die Verbindung mit moderner Telekommunikation, z. B. herkömmliche Festnetzanschlüsse, Kabelverbindungen für Fernseher, Telefone und das Internet. Die Anbindung an das Telefonnetz beläuft sich auf max. 1.000 Euro.
  • Sonstige Kosten während der Erschließung: Es ist auch erforderlich das Grundstück an das Straßennetz anzuschließen, damit Fahrzeuge bis zur Grundstücksgrenze fahren können. Nicht befahrbare Wege wie Bürgersteige oder Sammelstraßen, die die neuen Wohngebiete mit dem Rest der Infrastruktur verbinden, können auch in die Erschließungskosten einbezogen werden.

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Von welchen Faktoren hängen die Erschließungskosten ab?

Ein pauschaler Preis für die Erschließung von Grundstücken kann nicht genannt werden. Die Kosten hängen aber von diesen zwei Faktoren ab:

  1. Umfang der erforderlichen Arbeit
  2. Vorschriften der Stadt/Gemeinde

Sollte das Grundstück und die Immobilie an Straßen-, Strom-, Wasser- und Gasnetze angeschlossen werden muss, kann die Gemeinde dem Bauunternehmer 90% der tatsächlich angefallenen Kosten in Rechnung stellen. Der Abstand zwischen dem Grundstück und den möglichen Anschlusspunkten für Strom, Wasser, Erdgas usw. ist der entscheidende Faktor für die Bestimmung des erforderlichen Arbeitsaufwands. Je weiter das Grundstück entfernt ist, desto höher sind die Kosten für die Erschließung. Das ist deshalb so, da möglicherweise mehr Leitungen benötigt werden, als für ein Stück Land das zentraler liegt. Insbesondere wenn eine Straße gebaut werden muss, um zur Immobilie zu gelangen, steigen die Kosten für die Erschließung erheblich.

In manchen Fällen kann die Gemeinde beispielsweise auch weniger als 90% verlangen. Das fördert Neubaugebiete und macht diese für Investoren attraktiver. Wenn Sie sich für die Baugrundstück interessieren, sollten Sie daher zunächst genau herausfinden, wie die entsprechende Gemeinde die Kosten berechnet.

Wer zahlt die Kosten für die Erschließung?

Als Bauunternehmer oder Käufer müssen Sie darauf achten, ob die Kosten für die Erschließung für Grundstücke noch nicht bezahlt wurden. Die Mitteilung über die Erschließungskosten und die jeweiligen Beträge werden immer von der Person getragen, die im Grundbuch zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung steht. Rechnungen werden erst versendet, wenn die Erschließung vollständig abgeschlossen ist.

Selbst wenn eine Straße alt aussieht, wurde sie möglicherweise nicht in die Erschließungskosten einbezogen, da das gesamte Projekt noch nicht abgeschlossen wurde. Dies kann viele Jahre dauern und in besonderen Fällen sogar Jahrzehnte! Es wird daher dringend empfohlen, dass Sie sich an die Stadtverwaltung wenden, um künftige Überraschungen zu vermeiden.

Wenden Sie sich beim Kauf eines Eigenheims an den Eigentümer, Makler oder die Baubehörde, um herauszufinden, ob eine Rechnung für die Erschließungskosten ausgestellt wurde. Es kann passieren, dass keine Rechnung für die Kosten der Erschließung vorliegt und die endgültige Rechnung dann eintrifft, wenn Sie bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

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