Jeder, der eine Wohnung kauft, wird Mitglied einer jeweiligen Eigentümergemeinschaft. Dies führt zu Rechten und Pflichten. Dieser Artikel sollen Ihnen zeigen worauf Sie als Wohnungseigentümer achten sollten und wie stressige und teure Konflikte vermieden werden können.

Wenn Sie sich eine Wohnung kaufen, werden Sie automatisch Mitglied einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Von der Sauberkeit der Treppenhäuser bis hin zur obligatorischen Sanierung oder des Umbaus bringt dies viele Verpflichtungen mit sich. Daher sollte der Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags die für die Eigentümergemeinschaft geltenden Gesetze und Vorschriften ausfindig machen. In der Regel findet man diese in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsverordnung. Wenn Sie eine Wohnung kaufen die zu einer bestehenden Eigentümergemeinschaft gehört, dann müssen Sie darauf achten, ob die Immobilie in der Vergangenheit ordnungsgemäß verwaltet wurde und ob es Streitigkeiten zwischen den Eigentümern gibt.

Defintion: Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft ist die Vereinigung aller Eigentümer, die Wohnungen in einem Wohnhaus besitzen. Zu einer solchen Gemeinschaft gehört in jedem Fall eine Teilungserklärung, beurkundet von einem Notar.

Gemeinschaftsregeln und die Teilungserklärung regeln das Zusammenleben von Gemeinschaften. Diese können in der Regel nicht oder nur unter strengen Bedingungen geändert werden: „Die laufende Verwaltung und Instandhaltung kann mit einfacher Mehrheit festgelegt werden.“ so Maren Herbst vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV). Das ist ebenfalls auch im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt. Wohnungseigentümer finden individuelle Regelungen in der jeweiligen Teilungserklärung der Wohngemeinschaft.

In der Teilungserklärung wird zwischen persönlichem und gemeinsamem Eigentum unterschieden. Auch bekannt als Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum bezieht sich auf den Bereich, der dem Eigentümer gehört. Dazu kommen auch andere Bereiche, die der Wohnung zugeordnet sind, wie z. B. eine Garage oder ein Keller. Das gemeinsame Eigentum (Gemeinschaftseigentum) gehört allen Eigentümern der Gemeinschaft. Die jeweiligen Teil sind abhängig von dem Miteigentumsanteil der jeweiligen Besitzer.

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Prüfen Sie die alten Unterlagen gründlich

Wenn Sie in Zukunft Probleme vermeiden möchten, lesen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung der WEG und die zugehörigen Regeln sorgfältig durch. Diese und die Gemeinschaftsbestimmungen sollten immer sorgfältig gelesen werden. Maren Herbst erklärt: „Sie sollten die Regeln sorgfältig studieren und prüfen. Diese müssen mit Ihren persönlichen Umständen entsprechen.“

In diesen Regelungen werden meistens Bereiche wie die gemeinschaftliche Nutzung, die Kostentragung und die allgemeine Hausordnung festgehalten. Wenn es sich nicht um eine Wohnung aus einem Neubau handelt, können Sie auch als zukünftiger neuer Besitzer die alten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und die Sitzungsprotokolle überprüfen. Das ist ein sehr guter Tipp.

Was bedeutet Miteigentumsanteil?

Normalerweise ist das Verhältnis in Einheiten von X pro Tausendstel angegeben (x/1.000). Das finden Sie in der Teilungserklärung. Unter anderem kann die Anzahl der Miteigentumsanteile beeinflussen, wie hoch der Anteil des Eigentümers an den nachfolgenden Renovierungskosten ist. Bitte beachten Sie jedoch: In der Teilungserklärung kann auch festgelegt werden, dass die Kosten nicht auf dem Anteil des Miteigentums beruhen, sondern auf der Wohneinheit. In diesem Fall hat der Eigentümer der kleineren Wohnung die gleichen Kosten für die Treppenrenovierung zu tragen wie der Eigentümer der größeren Wohnung.

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Beispiel einer Kostentragung in einer Wohnungsgemeinschaft

Die Vorschriften sind in der Regel immer unterschiedlich. Sie sollten deshalb im Voraus die Kosten klären, die die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft tragen müssen.

Zum Beispiel: Treppenhäuser werden gemeinschaftlich genutzt. Daher liegt es an der Gemeinde, zu entscheiden, ob größere Reparaturen wie das Streichen des Flures durchgeführt werden sollen. Dies bedeutet, dass alle Eigentümer auch die Kosten für diese Arbeit tragen. In der Teilungserklärung können jedoch auch Ausnahmen festgehalten werden. Oft ist dies bei den Fenstern der einzelnen Wohnungen, der Fall. Zwar gehören diese zur Außenfassade (Gemeinschaftseigentum) jedoch kann hier eine Ausnahme in der Teilungserklärung drinstehen.

Rücklagen der Gemeinschaft

Bei Bestandswohnungen sollten eine ausreichend hohe Wartungsreserve vorhanden sein. Wenn in Zukunft teure Reparaturen an gemeinschaftlichem Eigentum erforderlich sind und die Reserve zu klein ist, müssen extra Kosten gezahlt werden. Vor dem Kauf ist es wichtig herauszufinden, wie viel in der gemeinsamen Reserve vorhanden ist und wie viel monatlich für die Reserve zu zahlen ist.

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