Eigentumswohnungen haben in der Regel höhere monatliche Nebenkosten als Wohnungen in denen man zur Miete wohnt. Dies liegt daran, dass der Eigentümer auch die Kosten tragen muss, die Mieter nicht zahlen müssen. In diesem Artikel finden Sie, was potenzielle Käufer beachten sollten.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, sollte bedenken, dass die Kauf- und die Kaufnebenkosten nicht die einzigen Kosten sein werden. Stattdessen werden die monatlichen Nebenkosten in Zukunft höher sein als die, die Mieter zahlen müssen. Denn letzterer muss nicht alle Kosten tragen. Dies müssen Sie während der Berechnung berücksichtigen.

Der Unterhalt von Immobilien kann sehr viel Geld kosten. Der Vermieter kann jedoch bestimmte Kosten an seinen Mieter übergeben. Der nachfolgende Artikel soll Ihnen eine Übersicht über die umlagefähigen Kosten einer Immobilie zeigen.

Es gibt sogenannte unvermeidliche Nebenkosten: Diese umfassen die Kosten für die Grundsteuer und die Wasser/- Müllabfuhr. Der Vermieter kann diese und sonstige Kosten für die Immobilie jedoch vom Mieter erstatten. Die Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) sieht dies vor.

Laut einem BGH-Urteil gelten folgende Voraussetzungen für umlagefähige Nebenkosten: Erst wenn der Vermieter und der Mieter eine vertragliche Vereinbarung treffen, kann er die Mehrkosten an diesen weitergeben. Der Vermieter muss nicht alle Kosten auflisten: Der Begriff „Betriebskosten“ definiert die normalen Nebenkosten ausreichend (BGH VIII ZR 137/15).

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Folgende Nebenkosten sind umlagefähig

Der Vermieter kann folgende Kosten aus der Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) berechnen:

  • die Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine der „laufenden öffentlichen Lasten von Grundstücken“. Diese ist umlagefähig.
  • Abwassergebühren: In der „BetrKV“ werden diese Kosten als „Entwässerung des Grundstücks“ bezeichnet.
  • warme Betriebskosten: Die Warmbetriebskosten umfassen alle Heiz- und Warmwasserkosten. Achtung: Wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung beheizt werden, müssen die Kosten hauptsächlich anhand des Verbrauchs kalkuliert werden.
  • Aufzugskosten: Die Kosten für Personen- oder Lastenaufzüge können auch an Personen weitergegeben werden, die diese nicht nutzen, weil sie beispielsweise im Erdgeschoss wohnen (BGH VIII ZR 103/06). Man kann nicht ausschließen, dass Mieter Aufzüge nicht benutzen. Die Kosten hier sind: Betriebsstrom, Überwachung, Betrieb, Wartung, Betriebssicherheitsprüfung und Betriebsbereitschaft.
  • Müllabfuhr: Die Kosten für die regelmäßige Müllabfuhr sind auf die Mieter umlagefähig. Kosten für den Kauf von Mülltonnen können nicht als Nebenkosten berechnet werden.
  • Straßenreinigung
  • Reinigung Gebäude oder ähnliches: Wenn beide Parteien einverstanden sind, kann der Vermieter auch die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses oder des Aufzugs auf den Mieter umlegen.
  • Pflege des Gartens: Die Kosten für Bewässerung, Schneiden und Wartung der Pflanzen können in den umlagerfähigen Kosten hinzugefügt werden. Wenn die Pflege in regelmäßigen Abständen stattfindet, dann können diese im Mietvertrag unter dem Begriff „Kosten nach dem Betriebskostenverordnung“ fallen.
  • Kosten Außenbeleuchtung: Diese Kosten umfassen die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die von den Mietern erzeugten Stromkosten für Wäsche, Korridore oder Treppen. Defekte Lampen oder ähnliches zählen nicht zu den umlagerfähigen Kosten. (siehe BGB 535).
  • Versicherungen: Versicherungskosten die man umlegen kann sind zum Beispiel Bauversicherungen, Glasversicherungen und bestimmte Haftpflichtversicherungen.
  • Kosten für Hausmeister: Der Hausmeister überprüft und stellt sicher, dass die Hausordnung eingehalten wird. Diese Nebenkosten sind auch umlegbar. Nicht alle Kosten eines Hausmeisters sind umlagefähig. Vermieters sollten deshalb zwei Verträge mit Hausmeistern abschließen. So können diese die umlagerfähigen Kosten leicht trennen.
  • Anschluss Fernseher etc.: Diese findet man unter „gemeinsames Antennensystem und Breitbandnetz“ und der BetrKV. Diese umfassen alle Arten von Empfangsgeräten.
  • Waschraum
  • weitere Betriebskosten: Nach dieser Klausel kann der Vermieter, zusätzliche laufende Nebenkosten berechnen. Diese müssen aber im Mietvertrag benannt werden. Beispielsweise kann ein Vermieter den Mietern die Wartungskosten für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse zuweisen.

Folgende Kosten sind nicht umlagefähig

Die vom Eigentümer zu tragenden Kosten unterliegen ebenfalls dem Gesetz (Artikel 1, Absatz 2, der BetrKV):

  • Kosten für Instandhaltung oder -setzung: Die Kosten für die Reparatur oder den Austausch von beispielsweise Heizungskörpern werden normalerweise nicht auf den Mieter umgelegt. Denn wenn ein Teil der Wohnung defekt oder übermäßig abgenutzt ist, ist der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich (BGB Artikel 535 Absatz 1).
  • Kosten für die Verwaltung: Die Verwaltung der Mietwohnung wird weder als Nebenkosten gezählt. Zum Beispiel zählen dazu Rechtsversicherung für Wohnen und Mieten oder Kosten für den Steuerberater.

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