Im einen guten Durchblick während der Finanzierungsphase zu haben, müssen Sie diese gut durchplanen. Dabei ist eine langfristige Kalkulation der Kosten zwingend notwendig. Mit diesem Artikel wollen wir Ihnen einige wichtige Tipps bezüglich einer Baufinanzierung mit auf dem Weg in Ihre Traumimmobilie geben.

1. Schritt: Budget ermitteln

Bevor Sie sich genauer mit dem Thema Hausfinanzierung beschäftigen, sollten Sie zu nächst Ihre Finanzen ordentlich durchgehen. Anhand Ihres Einkommens und Ihrer Ausgaben, sollten Sie schnell feststellen können, wie viel Sie für Ihre monatliche Kreditrate zu Verfügung haben. Notieren Sie nur die langfristigen Einnahmequellen und anschließend berechnen Sie die regelmäßigen Ausgaben. Dazu gehören auch Ausgaben die nur einmal im Jahr anfallen. Nach folgend stellen wir Ihnen die üblichen Kosten eines Haushaltes auf:

  • Lebensunterhaltungskosten (in Single-Haushalte liegt der Wert bei 600-800€, jede weitere Person im Haushalt kann mit ca. 200€ eingerechnet werden)
  • Wohnungsnebenkosten (Wasser, Strom etc.)
  • Telefon- und Internetrechnungen
  • Fernsehen und Rundfunk
  • Versicherungen (Kfz, Haftpflicht etc.)
  • Kfz-Unterhaltungskosten
  • Monatliche Abonnements (Fitnessstudio, Streaming-Dienste)
  • Aufwendungen für beispielsweise Sparverträge oder ähnliches
  • sonstige Kreditraten

Wenn Sie diese Ausgaben addieren und dann von Ihrem Einkommen abziehen, dann erhalten Sie ungefähr ein Bild davon wie viel Sie monatlich für Ihre zukünftige Kreditrate zu Verfügung haben. Ihre jetzige Miete können Sie dabei als Orientierung nehmen.

Tipp: Eine Faustregel lautet, die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 40% des monatlichen Nettoeinkommens überschreiten.

2. Schritt: Finanzierungssumme ermitteln

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung setzen sich aus dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilien und die dafür anfallenden Nebenkosten zusammen. Zusätzlich zu diesen Kosten fallen noch Kosten für die Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuchkosten an. Außerdem können Maklergebühren anfallen, wenn Sie einen beschäftigt haben. Achtung: Die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Maklergebühren sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie.

Sobald Sie die Finanzierungssumme ermitteln, sollten Sie ehrlich mit den Zahlen sein. Rechnen Sie großzügig und versuchen Sie nicht irgendwelche Kosten zu umgehen. Ein nachträgliche Kalkulation bei Ihrer Bank könnte unangenehm werden und ist schlecht für Ihre Konditionen. In den meisten Fällen wird so die monatliche Belastung erhöht.

Wenn Sie vor haben eine Immobilie neu zu bauen, dann sollten Sie daran denken, dass die Ausschüttung der Raten in Abhängigkeit zum Baufortschritt ist. Das bedeutet, dass schon während der Bauphase Bereitstellungszinsen anfallen können.

Tipp: Lassen Sie sich so früh wie möglich professionell beraten. Dadurch vermeiden Sie unnötige Fehler, die Sie vielleicht viel Geld kosten werden.

3. Schritt: Eigenkapital nutzen

Es wird empfohlen, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital finanzieren. Sie stellen ein gutes finanzielles Fundament auf, wenn Sie die Grunderwerbssteuern, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklergebühren mit Eigenkapital und weiteren Finanzquellen zahlen.

Umso mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto niedriger werden Ihre Zinssätze. Das heißt, Sie sollten sich überlegen Teile von Ihrem Sparguthaben oder ähnlichen aufzuwenden. Tipp: Lassen Sie sich immer einen Puffer offen. So bleiben Sie liquide, falls es zu unerwarteten Ausgaben kommt.

Bei manchen Banken, ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Diese ist abhängig von der Immobilie und von der Einkommenssituation Ihrer Person. In diesen Fällen sind die Zinssätze aber deutlich höher, da das Risiko der Bank somit steigt. Achtung: Sollten Sie in der Zukunft die Immobilie frühzeitig verkaufen müssen, dann kann es sein, dass Sie den restlichen Kreditvertrag nicht aus dem Verkaufserlös begleichen können.

LESEN SIE AUCH: Die 4 Phasen im Bauprozess

4. Schritt: Vergleich der Kreditgeber

Sie sollten bei einer Immobilienfinanzierung immer unterschiedliche Angebote einholen. Lassen Sie sich bei diesem Vergleich professionell beraten. Nutzen Sie diese Beratung auch um zusätzliche Fragen zu klären und die verschiednen Möglichkeiten einer Finanzierung durchzugehen.

Jede Immobilie ist individuell, genau wie Sie selbst. Das bedeutet für jede Immobilie benötigen die Banken und Kreditgeber verschiedene Unterlagen. Damit Ihr individuelles Angebot so schnell wie möglich bearbeitet werden kann, sollten Sie folgende Unterlagen zum ersten Termin mitbringen:

  • Einkommensnachweise
  • Kopie Ihres Personalausweises
  • Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
  • Unterlagen der Immobilien (Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baukostenberechnung)

5. Schritt: Langfristig Zinsen sichern

Die Zinsen liegen aktuell immer noch sehr niedrig. Aus diesem Grund kann es besonders viel Sinn machen, diese so lang wie möglich fest zu schreiben. Somit können Sie sich die Konditionen während Ihrer Immobilienfinanzierung auf langer Sicht (10-15 Jahre) sichern.

Sollten Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, dann sollten Sie zu einer Bank gehen, die einen Volltilgerdarlehen anbietet. Das bedeutet dann für Sie, dass Sie nach der Frist schuldfrei sind und somit nicht im Anschluss erneut finanzieren müssen. Falls Sie dennoch, ein übliches Darlehen bevorzugen, dann können Sie die Niedrigzinsen ausnutzen und anfänglich eine hohen Tilgungssatz festlegen (3% oder mehr).

Niemand kann den Verlauf des Kapitalmarktes vorhersehen. Es ist aber sehr wahrscheinlich, dass im Laufe der Zeit irgendwelche Kosten bezüglich Renovierung oder ähnliches auf Sie zu kommen werden. Dafür können Sie während der Beratung einen zusätzlichen Bauvertrag abschließen. Da ist eine gute Möglichkeit um einen guten Zinssatz zu sichern.

Sobald Sie alles hinter sich haben und in der Immobilie leben, sollen Sie mindestens einmal im Jahr in Ihre Unterlagen schauen. So verpassen Sie keine Sondertilgungstermine und die mögliche Anschlussfinanzierung kann besser geplant werden.

6. Schritt: Fördermittel nutzen

Die KfW-Bank bietet die verschiedensten Programme an mit denen sie Neubauprojekte oder Bestandsimmobilien fördern. Die Förderungen sind für energieeffiziente und zukunftsorientierte Projekte gedachte, aber in der Regel werden auch andere Maßnahmen gefördert. Für Immobilien die selbst genutzt werden, bietet die KfW zinsgünstige Kredite an. Hier finden Sie einen Überblick zu diesen Förderungsprogrammen.

Der maximale Betrag den die KfW fördert ist in der Regel begrenzt. Es bietet sich an, dass Sie das KfW-Darlehen mit anderen Krediten und Ihrem Eigenkapital verbinden. Wichtig: Sie können die Kredit nicht direkt bei der KfW beantragen. Das wird Ihr Berater bei Ihrer Hausbank für Sie tun.

7. Schritt: Flexible Kredite um schneller schuldfrei zu sein

Um schneller schuldfrei zu sein, sollten Sie Sondertilgungen oder vom Tilgungssatzwechsel gebrauch machen. Informieren Sie sich genauer dafür bei Ihrem Berater und lassen Sie diese Punkt ein Ihrem Baufinanzierungsvertrag aufnehmen.

Sondertilgungen werden eigentlich nicht einfach in die Finanzierung mit aufgenommen. Für solche Rückzahlungen, die über der vereinbarten Tilgung hinausgehen, werden von den Kreditgebern Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt. Deshalb sollten Sie diese Sondertilgungen schon während Ihrer Beratung vereinbaren. Die Freibeträge sind von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich. Alles was über die Freibeträge hinausgeht wird mit einem kleinen Zinssatz berechnet. Sollten Sie vor der Unterzeichnung Ihres Kredites wissen, dass Sie während der Laufzeit ein hohe Summe aus einer Lebensversicherung oder ähnliches zurückerstattet bekommen, dann sollten Sie diesen Betrag in Ihren Vertrag aufnehmen. So sparen Sie die bevorstehenden Zinskosten.

Der Tilgungssatzwechsel wird dann interessant, wenn Sie wissen, dass Sie in Zukunft mehr verdienen werden und somit mehr Geld monatlich für Ihre Immobilie aufbringen können. Durch diese Regelung können Sie den Tilgungssatz zwischenzeitlich anpassen. Das funktioniert genauso umgekehrt. Also falls Sie aus diversen Gründen weniger Geld zukünftig zu Verfügung haben werden.

8. Schritt: Achtung bei Eigenleistungen

Arbeiten in Ihrem Eigenheim selber zu erledigen, kann Sie viel Geld bei der Finanzierung sparen lassen. Seien Sie aber vorsichtig. Es passiert häufig, dass die Arbeiten, die ein Bauherr selber erledigen wollten am Ende länger dauern als geplant. Das kann zu großen Verspätungen im gesamten Bauablauf oder der Umzugsphase führen. Das bedeutet dann wiederum mehr Kosten und im schlimmsten Fall entstehen sogar Baumängel. Ein nachträglich vergebener Auftrag beim Spezialisten kann teuer werden. Seien Sie also realistisch. Wenn Sie noch nie ein Fenster eingebaut haben, dann sollten Sie einen Fachmann dafür beauftragen. Konzentrieren Sie sich auf Arbeiten wie Streichen oder Fliesen verlegen.

LESEN SIE AUCH: Der Bauträgervertrag – Darauf müssen Sie achten

[Gesamt: 1   Durchschnitt:  5/5]