Im Regelfall muss jedes Bauprojekt genehmigt werden. In einigen besonderen Fällen sind jedoch keine Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Dies gilt zunächst für Gebäude (einschließlich Wohngebäude), die nach den geltenden Bauvorschriften als Sonderkonstruktionen gelten. Bauherren die von solchen Genehmigungsprozessen ausgenommen sein, sparen sowohl Zeit als auch Kosten.

Genehmigungsfreistellungsverfahren

Es kann jedoch nicht jedes Bauprojekt von Genehmigungen befreit werden. Dafür gelten besondere Anforderungen. Das geplante Bauprojekt muss im Rahmen eines gültigen Entwicklungsplans liegen und die Erschließung muss bereits abgeschlossen sein. Alle Vorschriften im Entwicklungsplan müssen befolgt werden, da sie spezifische Entwurfskriterien für die Entwicklung definieren (z. B. Anzahl der Stockwerke, Dachform, Dacheindeckung usw.).

Die entsprechenden Bauvorschriften legen fest, welche Unterlagen der zuständigen Baubehörde vorzulegen sind. Dazu gehören neben dem Antragsformular in der Regel Gebäudebeschreibungen, Lagepläne und notwendige Konstruktionszeichnungen. Die Behörden können dem geplanten Bauprojekt innerhalb eines Monats nach Einreichung des Antrags widersprechen. Geschieht dies nicht, kann der Bau sofort nach vier Wochen beginnen. Da für das Bauprojekt jedoch keine Baugenehmigung erteilt wurde, muss der Architekt mehr Verantwortung übernehmen, weshalb in der Praxis das vereinfachte Genehmigungsverfahren angewendet wird.

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Bauvoranfrage stellen

Der Bauherr kann anhand der vorläufigen Bauabfrage klären, ob es möglich und wie die Bebauung eines Grundstücks möglich ist. Dies wird auch als kleines Genehmigungsverfahren bezeichnet. Für Grundstücke ohne B-Plan wird dieses Verfahren besonders empfohlen. In diesem Fall sollten vor dem Kauf des Grundstücks die Bauvoranfrage eingereicht werden!

Dieser Antragt wird der zuständigen Baubehörde schriftlich vorgelegt. Die entsprechenden staatlichen Bauvorschriften legen fest, welche Unterlagen hierfür erforderlich sind. In den meisten Fällen muss mindestens ein Auszug aus dem Lageplan oder der jeweiligen Flurkarte, eine Gebäudebeschreibung und Zeichnungen des geplanten Bauprojekts eingereicht werden.

Vorläufige Bauanfragen können formlos oder formell abgegeben werden. Für formlose Anträge reichen Skizzen und Lagepläne aus. Bei der Durchführung einer formellen vorläufigen Bauanfrage kann der Bauherr eine rechtsgültigen Bauvorbescheid erhalten. Diese sind drei Jahre gültig. Eine vorläufige Bauanfrage oder ein Bauvorbescheid sind jedoch noch keine Baugenehmigungen. Wenn der später im Bauantrag eingereichte Entwurf von der Aussage in der vorläufigen Bauanfrage abweicht, kann die Baugenehmigung für das Bauprojekt verweigert werden. Deshalb sollten vorläufige Bauanforderungen von Anfang an so genau wie möglich formuliert werden.

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Die Unterlagen für einen Bauantrag

Das Erstellen von Bauanträgen ist sehr viel Papierarbeit! Bauherren sollten von Anfang an sicherstellen, dass alle erforderlichen Dokumente vollständig eingereicht und bei der zuständigen Baubehörde unterschrieben wurden. Aufgrund unvollständiger Unterlagen kann sich der jetzt Baugenehmigungsprozess in die Länge ziehen. Die erforderlichen Dokumente variieren von Bundesland zu Bundesland, denn diese sind von den Landesbauordnungen abhängig.

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Der, der den Bauantrag stellt muss eine Berechtigung für eine Bauvorlage nachweisen können. Normalerweise ist dies ein Architekt.

Die Anfrage für eine Baugenehmigung besteht aus Dokumenten wie dem Planteil und den Konstruktionszeichnungen des geplanten Bauprojekts, verschiedenen Berechnungen und Nachweisen sowie detaillierten Textbeschreibungen. Alle Unterlagen sind der zuständigen Behörde mindestens in zweifacher Ausfertigung vorzulegen.

  • Die Planungsunterlagen von Bauprojekten werden im Regelfall im Verhältnis 1:100 eingereicht. Eine Lageplan im Maßstab 1:1000 ergänzt diese. Lagepläne erhalten Bauherren beim zuständigen Katasteramt. In ähnlicher Weise muss in der Zeichnung ein sogenannter Entwässerungsplan erstellt werden, der die Abwasserbehandlung und die Einleitung von Regenwasser und Abwasser beschreibt.
  • Die Baubeschreibung dient zur ausführlichen Beschreibung des Projektes in Textform. Als Bauunternehmer sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Gebäudebeschreibung so detailliert wie möglich beschreiben und die vom Architekten oder Ausführungsunternehmen tatsächlich erbrachten Dienstleistungen auf der Grundlage zukünftiger Verträge definieren. Für Laien wird daher empfohlen, die Beschreibung des Gebäudes von einem unabhängigen Gutachter zu bewerten, da unvollständige Informationen zu unangenehmen zusätzlichen Anforderungen an den Bauherrn führen können. Beispielsweise sollte eine vollständige Gebäudebeschreibung auch detaillierte Informationen zu allen zu verwendenden Materialien, Ausrüstungen und technischen Details enthalten.
  • Bauanträge müssen auch Informationen zur Nutzung des Grundstücks enthalten. Dazu zählen der umschlossene Raum und die Anzahl der Stockwerke (GFZ) und die Grundfläche (GRZ) sowie Wohn- und Nutzfläche. Zuletzt wird dem Bauantrag auch eine Berechnung der gesamten Kosten für den Rohbau beigelegt.

Wenn alle erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Behörde eingegangen und unterschrieben sind, kann der Bauherr schriftlich benachrichtigt werden, wann er mit einer Baugenehmigung für sein Projekt rechnen kann.

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