Bauweisen beschreiben, wie das Baugrundstück relativ zu jedem Gebäude im jeweiligen Abschnitt angeordnet werden soll. Es gibt einen Unterschied zwischen einer offenen und einer geschlossenen Struktur.

  1. Die offene Bauweise: Diese findet man wieder bei Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Häusergruppen. Die Gesamtlänge des Entwicklungsprojekts (ob es sich um ein Haus oder eine Reihe von Häusern handelt) darf 50 Meter nicht überschreiten. Das Gebäude muss auch am vorderen Ende in einem bestimmten Abstand von der Grenze des angrenzenden Grundstücks gehalten werden.
  1. Die geschlossene Bauweise: Hier werden Immobilienprojekte über die gesamte Breite eines Grundstückes geplant. Ein Beispiel für ein typisches geschlossenes Gebäude ist die sogenannte Blockrandbebauung. Dies findet man am häufigsten im Falle von Mehrfamilienhäusern entlang einer Straße.

LESEN SIE AUCH: Verstecke Mängel die während einer Renovierung auftreten können (Teil 1)

Art der baulichen Nutzung

Mit der baulichen Nutzung wird die entsprechende Art der Gebäudefläche und der Nutzungskatalog festgelegt. Insbesondere in neuen Entwicklungsgebieten sollten Bauherren auf die für das Baugebiet vorgesehene Art der Nutzung achten. Das Baugebiet kann als reines Wohngebiet W, Gewerbegebiet G oder Mischgebiet (d.h. Wohngebiet in dem gewerbliche Nutzen erlaubt sind), deklariert werden.

Um die Bauherren im zukünftigen Entwicklungsbereich zu kennen, ist die Art der Gebäudenutzung wichtig und welche Art von Entwicklung in Zukunft in der Nähe Ihres Hauses auftreten kann. Für unbebaute Gebiete in Städten und Gemeinden hängt die Art der Neuentwicklung von der Nutzung der darum liegenden Bebauung ab. Diese muss sich ebenfalls gut in die Umgebung eingliedern.

LESEN SIE AUCH: Eine Checkliste bevor Sie eine Immobilie kaufen, die Sie vermieten möchten (Teil 1)

Maß der baulichen Nutzung

Der Nutzungsgrad einer Fläche hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Der Grundflächenzahl (GRZ),
  • Die Geschossflächenzahl (GFZ),
  • Anzahl der vollwertigen Geschosse,
  • max. Menge an Wohnungen,
  • Höhe des Baus (z. B. Wandhöhe, Traufhöhe),
  • Park- und Zugangsvorschriften,
  • Grenzen des Grundstücks,
  • Abstandsflächen,
  • Grenzen der Baufläche,
  • Bebauungslinien,
  • Besonderheit der Umgebung.

Die Grundflächenzahl (abgekürzt GRZ) definiert die maximal bebaubare Fläche des Grundstücks und ist im Bebauungsplan enthalten. Sie wird als Zahl mit Dezimalstellen angegeben. Für ein 300 Quadratmeter großes Grundstück mit einer GRZ von 0,4 bedeutet dies beispielsweise, dass maximal 120 Quadratmeter gebaut werden können (300 Quadratmeter x 0,4 = 120 Quadratmeter).

Neben der Grundfläche des Hauses gibt es auch einen Garagenbereich oder andere Betonflächen auf dem Grundstück als Bauflächen. Nebengebäude (wie Garten- oder Geräteschuppen) werden nur anteilig berücksichtigt. In der Regel werden 50% davon als bebaubare Flächen gewertet. Die maximal zulässige Gebäudefläche der Immobilie ist besonders wichtig für Bauherren von Bungalowhäusern. Für diese Art von Haus (einstöckigen Haus) wird eine viel größere Grundfläche benötigt als für ein zweistöckiges Haus.

Mit der Geschossflächenzahl (kurz GFZ) wird angegeben, wie viele Quadratmeter Nutzfläche auf allen Stockwerken des Grundstücks gebaut werden kann. Wie die Grundflächenzahl hängt auch die Geschossflächenzahl von der Größe des Grundstücks ab und wird als Zahl mit Dezimalstellen angegeben.

Für ein 300 Quadratmeter großes Grundstück mit einem GFZ von 1,2 bedeutet dies beispielsweise eine maximale Gesamtbaufläche von 360 Quadratmetern. Laut BauNVO wird die Gesamtfläche des Gebäudes nur aus der Etage berechnet, die als volle Etage betrachtet wird.

Der Bebauungsplan beschreibt auch die maximal zulässige vollwertigen Geschosse. Diese werden durch römische Ziffern angegeben. Um die Höhe der Gebäude im Baugebiet zu bestimmen, wird in der Regel die Anzahl der vollen Stockwerke im Bebauungsplan angegeben. In einigen Fällen sind andere Ebenen zulässig, die nicht als vollständige Ebenen gelten. Dies kann beispielsweise ein sogenannte Geschosse im Staffelausführung sein. Dies hat bis zu 75% der darunter liegenden Wohnfläche. Ebenso werden Geschosse im Dach und Keller im Allgemeinen nicht als volle Geschosse betrachtet.

Bevor der Bauherr jedoch entscheidet, weitere Stockwerke zu planen, muss er zunächst sorgfältig prüfen, ob der Bebauungssplan keine festen Anforderungen enthält, die die Genehmigung solcher zusätzlichen Stockwerke nicht zulassen. Die Regelungen variieren je nach Bundesland und Grundstück. Sie müssen dem Bauantrag auch den Nachweis vorlegen, dass diese zusätzlichen verfügbaren Stockwerke keine vollen Stockwerke sind.

LESEN SIE AUCH: Ein Ratgeber für Ihre nächste Renovierung

[Gesamt: 1   Durchschnitt:  5/5]